地产商融资 重庆将成西部酒店第一城

 在重庆新建的酒店背后，总能找到地产商的身影。11月中旬，五星级的欧瑞锦江大酒店将对外揽客，而另外一家维景大酒店亦将筹备开业。这两家酒店的投资商，均曾是地产投资商。记者调查到，目前，重庆的酒店“热钱”八成来自地产大鳄，在成为一名酒店投资商时，地产商更多地将自己的身份，定位到了资本运营者。

    “暗战”渝北

    从去年3月签订管理合同，到今年4月12日进驻欧瑞锦江大酒店，代表上海锦江国际酒店集团的张三波就忙得团团转，同样忙碌着的还有欧瑞锦江大酒店的项目投资方重庆欧瑞置业发展有限公司副总经理裴山林。

    资料显示，锦江系中国第一酒店管理品牌，在全球酒店集团300强中排名第17位。目前拥有各类星级酒店和经济型旅馆488家，分布于中国26个省、市、自治区的70个大中城市，其中重庆欧瑞锦江大酒店、协信中心的高端酒店是其第487、488家。

    欧瑞锦江大酒店项目只是近期渝北区投资五星级酒店热潮的冰山一角。

    目前，在渝北的五星级酒店有重庆金科大酒店、戴斯大酒店、欧瑞锦江大酒店，以及尚未开业的维景国际大酒店等。

    酒店风云

    不仅渝北，整个重庆，酒店业正处于大干快上阶段。江北、南岸政府先后宣布，将在其商圈内修建数座五星级大酒店。江北区区长陶长海透露，观音桥商圈（含周边）将再建5座五星级酒店，根据统计，未来三年，重庆南岸区将有10家五星级以上的酒店，包括喜来登、浪高凯悦及凯宾斯基等。

    资料显示，目前重庆已经建成的5星级以上的酒店有12家，而正在筹建的5星级以上的酒店有34家，也就是说，未来5年以内，重庆的五星级及其以上的酒店将达到46家。

    相关人士透露，重庆是西部高星级酒店发展最快的地区，预计到2020年，重庆将有近90家五星级酒店，这也意味着重庆将成西部酒店第一城。

    在这些星级酒店后面，我们常常能发现地产开发商隐约的身影。以渝北为例，金科酒店属于老牌地产企业金科，戴斯酒店投资商重庆安邦亦涉及房地产开发，欧瑞锦江大酒店的项目投资方是开发过小区楼盘的重庆欧瑞置业，维景酒店背后，则是建工集团。

    泡沫隐患

    据了解，五星级酒店投资额为6亿~15亿元不等，主要集中在6亿~8亿元，明显高于三星、四星级酒店的投资额。五星级酒店需要大额投资，而且整个回收期相当长，这对发展商资金实力有非常高的要求——通常从动工到退出，需要有至少十年的打算，股东看到现金流估计也需要四到五年的时间。

    一方面是如此巨额投资，一方面是酒店投资泡沫，何时能收回投资？

    “做酒店，资金回报比不上房地产”。欧瑞置业副总经理裴山林游走于酒店和地产业多年，深谙其道，他告诉记者，投资酒店是个看长线的项目，希望几年内收回成本或者一夜暴富的投资者都不应该投资酒店，目前重庆五星级酒店的入住率在51％左右，房价只有600元左右，已经算是超低了，不用说北京、上海等地的五星级酒店的价格都在1000元以上，就是与周围的成都、昆明相比，也是低了许多。当酒店扩容后，入住率将会被摊薄，裴还认为，按重庆的人口基数和GDP，酒店业相对饱和。

    即使如此，在2006年，欧瑞依然确定了酒店项目，原因是作为房产公司，虽然开发住宅回报速度较快，但公司一旦到了一定层次，就希望能够有跨越式发展，引入国际级酒店正好是一个好的时机。

    另外一名由地产介入酒店业的匿名投资者透露，酒店与其他任何投资一样，三个输、五个平、两个赢。

    如果企业资金链出现问题，开发商完全可以将酒店作银行抵押换取更大数额的贷款来帮助企业渡过难关。等企业资金周转过来，又可以将资本转化为资产，从而保证企业的良性发展。

    做酒店，做资本？

    凤凰无宝不落，精于算计的地产开发商自然不会集体非理性。一为品牌推广，二为产业升值，还为长线回报和建立融资“金库”，地产商的酒店账，算得很清楚。

    《地产商学院》总编石清泉曾对重庆星级酒店加住宅的建造模式进行过研究。他发现，目前重庆至少10家楼盘都沿用此模式，包括欧瑞锦江大酒店、协信中心、中新城上城的喜来登酒店等，“酒店的档次能一定程度上提高楼盘的档次，从而反过来推动楼盘以及相关区域的楼盘的升值，这样的发展模式已经在各地都有着成功的运作典范。”他对记者如是表示。

    重庆容磁地产经纪老总王雪松则透露，通常酒店的投资回收期在7~12年不等，投资利润率约在7％~14％左右。但酒店由开发商长期持有，相当于开发商长期持有的固定资产。

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    重庆各区高级酒店

    渝北区：重庆金科大酒店、戴斯大酒店、欧瑞锦江大酒店，以及尚未开业的维景国际大酒店等。

    南岸区：喜来登、浪高凯悦、上海城、洋世达、亚太商谷、康德国会山及凯宾斯基等几个五星酒店

    渝中区：万豪和海逸两大知名酒店品牌，两路口则有希尔顿拦截高端客群

    江北区：世纪金源、君豪、协信中心等。

    高新区：南方君临、申基索菲特酒店等